就在上周，马中两国正式官宣：互免签证期限延长五年，单次入境停留时间也延长至90天！

根据马来西亚政府给出数据：今年头4个月，已有近100万中国游客入境，平均每人消费超7000令吉（约合人民币11550元）。在我看来，马来西亚对中国免签90天政策执行后，最先“暴涨”的，不是机票、也不是酒店，而是——租房市场，尤其是短租市场！

对，越来越多中国人不只想旅游几天，而是“长住”马来西亚：过冬、躲霾、养老、避寒、游学、商务考察、远程办公等等……对马来西亚本地房东来说，这简直是“坐等收租”的黄金时代！

一、马来西亚租房市场的“房东红利”

据我这几年在吉隆坡的亲身观察，让“马来西亚房东实现躺平”的背后的人群主要是以下几类真正愿意“住下来”的人，也是他们撑起了马来西亚的“房东红利”！

1.商务考察人群：出海潮下的“临时总部租客”

近几年，越来越多中国企业，小到餐饮，大到买地建厂，都纷纷出海马来西亚开拓新市场，但初期不管是老板，还是员工往往没有长期工作签证，也不想一过来就买房。

这时候，租个短租公寓，一个月一个月地考察的当地市场机会、谈商务合作、跑跑客户——作为创业的过渡期最合适不过。

▲吉隆坡短租民宿

租个公寓民宿，比酒店灵活，价格也低得多，而且很多还是服务式公寓，前台、保安、收发快递全都安排得明明白白，住着就像办公室+家合体。

2．旅游人群：从拍照打卡变成“慢游生活”

以前的游客，一般都是“机票+酒店”标配，行程紧凑、住得小、吃得贵，每去一个景点都是“上车睡觉、下车尿尿、到了拍照”，根本玩不出新鲜感，也体验不到当地的风土人情。

然而，现在越来越多人选择短租民宿，尤其是带家人来度假的：房子大、能做饭、有洗衣机、有泳池健身房，简直就是异国他乡的另外一个家，生活感满满。

▲吉隆坡高级公寓无边际泳池

因此很多来马来西亚旅游的家庭，寒暑假都是直接住上1-2个月，边玩边住，边看边体验。看得合适，体验好的家庭，甚至在旅游过程中顺便买了套房的人也不是少数。

3.亲子游学+语言学习：短租需求正飙升的新赛道

马来西亚的国际学校通常在每年1-2月和7-9月份会开设各种夏令营/游学项目（1-4周为主），然而大多数国际学校并没有安排统一的住宿，即使有的学校能提供孩子住宿，陪读的家长住哪儿也成为一个问题。这时候，家长带孩子一起来短租公寓，最方便最灵活。

另外，最近有一个赛道正在“悄悄爆火”：大量中国家长带孩子、或者成年人本人，来马来西亚“学英语”！要知道中国的英语培训，价格不菲，动则几千上万，我在出国留学之前就花了大几万在“小站雅思”上，到马来西亚后才发现自己就是纯韭菜！

马来西亚的语言课程选择多，价格亲民，一个月也能报，一年也能学，很多学校针对报名10个月以上课程的学生还能帮你办学生签，属于“学习+旅居”两不误的新式生活方式。

以上就是一些马来西亚的英语语言学校的排名，如有有兴趣可私信咨询，有朋友在做招生！

4.留学生人群：从幼儿园到博士，全来了！

马来西亚已经悄悄成为留学界的新黑马，我们来看一组数据：

▲数据来源：马来西亚教育全球服务中心 EMGS 数据

有的是从幼儿园三岁就开始就来马来西亚上国际学校，也有的是不想在国内卷高考直接到马来西亚读本科、也有国内本科毕业继续到马来西亚深造读研读博，毕竟马来西亚的学费比起欧美加澳等发达国家低了不止一丁点。

这些留学生群体不是“一住几天”，而是动辄住一年、三年、五年、甚至更久。加上学校基本不提供住宿，校区周边的短租、长租房源长期供不应求，房东简直是“躺赚”。

5.医疗/体检人群：来“看病顺便养生”的中老年人

马来西亚近年来医疗旅游发展迅速，不少来自中国的一线、二线城市的中老年人会来这里体检、看专科、做康复。

▲吉隆坡太子阁医疗中心

马来西亚整体的医疗质量不比国内差：费用只有欧美的三分之一，甚至比国内私立医院还划算；加上很多私立医院与国际接轨，比如鹰阁医院、太子阁医院、双威医疗等，往往很多新加坡人都会到马来西亚来看病。

这类人群他们是更偏向安静舒适的旅居式生活，靠近医院适合租个安静住宅区的公寓，疗养+生活两不误。

6.自由职业人群：数字游民、搞自媒体、体验式居住

还有一类新兴人群正在壮大，那就是数字游民、自由职业者、自媒体从业者。

他们不需要坐班，只要有一台电脑就能边旅居边赚钱，马来西亚租房便宜、物价低廉、无需签证、高质量生活正好符合他们的所有需求。

▲吉隆坡城市面貌

每年冬天来避寒，顺便来“换个国家、换个城市，写写稿、拍视频”，已经成了很多年轻人的生活方式。

7．海外远程办公的“高薪打工人”

不是每个“自由职业者”都是拍视频写文章的，还有一大批是在跨国公司远程办公的中高产人群：比如公司总部在新加坡、香港或欧美，他们却选择定居成本更低的马来西亚。

比如我最近认识了一个朋友就是在一家香港区块链科技公司做IT，工作全远程。他把一家三口带来吉隆坡，租了套带游泳池的3房高层公寓：白天就是 coding + 线上开会；然后太太带娃逛超市、上亲子课、英语早教；周末开车去马六甲、槟城小度假，活成朋友圈最羡慕的“数字家庭”。

▲吉隆坡使馆区高级公寓

他们不是因为穷才来，而是非常理性地“降低生活成本、提高幸福指数”。房租只要香港的 1/4，生活节奏也没那么卷。这类人群的租期灵活、预算高，对住房品质要求也很明确：稳定网络、办公区、安静社区+生活便利。

8.房产踩盘 + 投资客

这一类群体就比较特殊，不是“旅游客”，主要是来“找机会”的。在马来西亚，尤其是吉隆坡、柔佛新山、槟城，近几年来来了一波又一波的中国投资考察团。

▲马来西亚棕榈园

他们看中的不只是公寓住宅，更多是“能跑出现金流”的项目，比如：商铺、榴莲园、棕榈园、工业地块、厂房、整栋楼、整片地、旧楼翻新等，甚至还有整合运营的民宿、旅店项目……

他们短则几天、长则1-2个月，需要时间看项目、聊合作、办手续，酒店显然不够用，短租民宿更灵活。他们有一定消费能力，对住宿体验、生活便利性要求更高，也是优质客户。

二、租房市场投资逻辑

中国人爱买房，但在马来西亚，“买对产品”和“买对地段”同等重要，尤其是考虑长期持有做租房市场。

马来西亚哪种房型更适合做短租？

对于想要买房的人的建议：如果你预算有限就上1房，追求回报率就选2-3房！如果你不缺钱，想要独特奢华的入住体验，那使馆区4房以上的大平层是为你量身定做的！

▲吉隆坡使馆区大平层

以吉隆坡黄金三角区（KLCC/武吉免登一带）的两房两卫的公寓为例：

总价：RM130万（约215万人民币）

Airbnb 日租均价：RM400

月出租率：80%（24天）

年租金收入：RM400 × 24 × 12 = RM115,200

年运营成本（管理+水电+保洁+物业）：约RM28,800

净收益：RM86,400/年

投资回报率（ROI）：≈6.6%

以上数据基于目前市场真实租价，后期马来西亚免签90天后，部分热门区域入住率将提升至90%，回报率只会更高。

三种投资策略：

如果你是想搭上这波红利的朋友，现在有三种策略可选：

① “快进快出型”投资人

目标：短期吃政策红利

操作建议：选地段好、管理宽松、有Airbnb经验的项目，直接做Airbnb，3年后看市场选择退出或转长期月租。

② “自住+投资”两用派

目标：自己偶尔用，平时托管赚租金

操作建议：靠近地铁、国际学校、医院等配套的2-3房公寓，适合自住也适合短租/陪读用途，灵活性强。

③ “养老+旅居型”用户

目标：马来西亚长期生活，想低成本养老

操作建议：选环境好、生活方便的小区，如Mont Kiara、Desa Park city等，适合长租或自住，收益不一定高，但生活质量稳。

中马90天免签政策 = 短租需求核爆式增长 + 房产变现能力飞跃，这可以说是马来西亚资产配置的大机会。当别人用旅游的心情来看马来西亚的时候，你用投资的眼光选择“住下来”，也是一次不错的投资！

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